[案情]

　　张三与李四于2009年12月１日签订了一份店铺租赁合同，约定张三承租李四位于某镇四层房屋的一楼店面，租期从2009年１2月2日至2014年１２月１日，每年6月15日支付当年全部租金。合同签订后，张三按时支付了2010年及2011年的租金。2011年9月１7日，李四在未通知张三的情况下，与王五签订了房屋买卖合同，将包括张三承租的店面在内的整栋房屋出售给王五，并办理了房屋过户手续。之后李四告知张三整栋房屋已出售，但不终止租赁合同，2012年以后的租金由王五收取。张三认为李四侵犯了自己优先购买权，向法院起诉，请求判令李四与王五签订的房屋买卖协议无效。

[分歧]

对于上述房屋买卖合同的效力，在案件审理过程中有不同观点：

第一种观点认为，当出租人出卖超出租赁物范围的整栋房屋时，承租人不享有优先购买权。第二种观点认为，只要出租人出卖的房屋涵盖出租房屋，承租人就享有优先购买权。第三种观点认为，出租人出卖出租房屋时，承租人是否享有优先购买权，要分两种情况，如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，超出部分与租赁房屋部分可以分割，出租人又是分割出卖，承租人只能就承租部分的房屋主张优先购买权，对超出承租范围的房屋部分不能主张优先购买权；如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，而超出部分与租赁房屋部分不可分割，或虽可分割，但出租人不分开出卖，是整体出卖，承租人即享有优先购买权。

[评析]

笔者同意第三种观点，理由如下：

在出租人出卖涵盖出租房屋的整栋房屋时，承租人是否享有优先购买权，取决于整栋房屋与租赁房屋是否可以分割出卖，如果可以分割出卖，又取决于出租人是分割出卖，还是整体出卖。

如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋可以分割出卖，出租人是分割出卖房屋，承租人只能就承租的房屋享有优先购买权。因为法律赋予承租人的优先购买权范围仅限于租赁房屋范围，现出租人出卖的房屋不是分割出卖，出租人出卖租赁范围外的房屋，没有法律义务让承租人行使优先购买权，否则，就侵犯了出租人的权利。相反，在此情况下，不让承租人行使超出租赁范围外的房屋优先购买权，也没有侵犯承租人权利。因为法律赋予承租人的优先购买权权限范围到此为止。

如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋无法分割出卖，或虽可分割出卖，但出租人不同意分割出卖，要求整体出卖，承租人就整栋房屋享有优先购买权。因为超出部分与租赁部分不可分割，或虽可分割，但出租人不同意分割出卖，要求整体出卖，在此情况下，出租人出卖的房屋涵盖了租赁房屋，其出卖行为直接影响到承租人的利益，必须考虑承租人的优先购买权问题。承租人行使优先购买权的范围虽然超出了租赁范围，但有充分的理由：超出部分与租赁部分房屋连为一体，无法分割，或虽可分割，但因出租人原因，要求整体出卖，均使承租人无法单独行使优先购买权。让承租人行使优先购买权并不影响出租人利益。反之，不让承租人行使优先购买权，则侵犯了承租人的优先购买权，影响承租人利益。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第１１８条、合同法第二百三十条规定，出租人出卖出租房屋，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人的这种优先性是法定的，不附加任何条件，不因出租人出卖出租物超出了租赁物范围而改变，只要出卖房屋涵盖了租赁房屋部分，承租人就享有优先购买权。

出租人整体出卖出租房屋并未改变其出卖租赁房屋的性质，其要求超范围整体出卖房屋只是其出卖的条件，不能看作改变了出卖标的物。承租人愿不愿意接受整体出卖，是其能否实际行使优先购买权的前提。在该案中，具体表现为张三是否愿意接受李四的整体出卖条件，是否愿意以同等价格接受。但这些都属于承租人怎样行使优先购买权的问题，而不是承租人是否享有优先购买权的问题。出租人可明确告知承租人房屋出卖的条件是超范围整体出卖，承租人愿意接受整体出卖条件，承租人即享受优先购买权，不愿接受该条件，承租人则放弃了优先购买权，出租人可依法对外出卖。

但本案不能因此简单的支持原告的诉讼请求。因为本案中房屋已经过户给王五，根据物权的登记生效主义，王五此时系房屋的所有权人，而且如果在买受该房屋时，王五系善意的。为保护善意第三人的交易安全，承租人行使优先购买权的请求不应被法院所支持，为保护承租人即张三的合法权益，承租人可以转而以出租人侵犯其优先购买权，要求给予损害赔偿则是合理的，应当可以得到法院的支持。

（作者单位：福建省高级人民法院）
云南省昆明市人民政府


昆明市人民政府令第70号


《昆明空港经济区管理办法》已经2006年12月18日昆明市人民政府第32次常务会讨论通过，现予公布，自2007年3月1日起施行。

市长：王文涛

二○○七年一月二十五日





昆明空港经济区管理办法



第一章　总　则

第一条　为深入贯彻实施现代新昆明发展战略，规范昆明空港经济区（以下简称空港区）的有效运作，创新开发模式，加快开发建设步伐，依据国家有关法律、法规和《中共昆明市委、昆明市人民政府关于加快昆明空港经济区开发建设的决定》，制定本办法。

第二条　空港区的开发建设，应当服从省、市经济发展战略，服务于国际航空客运与物流发展，符合现代新昆明建设总体战略目标。空港区应依托国家门户枢纽机场，发展临空型经济，逐步建设成为全省主要的临空型产业聚集区，面向东南亚、南亚，连通欧亚的国际航空客流、物流中心和构筑国际化、生态化、现代化的新型区域。

第三条　空港区按照批准的总体规划实施建设，规划控制面积160平方公里，近期开发建设面积51平方公里，其中含新机场建设用地面积21平方公里。

第四条　空港区的开发建设坚持以下原则：统一规划、合理布局、有序开发；开发建设与生态环境保护相结合；政府主导下的市场化运作模式；城乡一体化统筹发展。

第二章　管理机构、职责和权限

第五条　昆明空港经济区管理委员会（以下简称管委会）是昆明市人民政府（以下简称市政府）的派出机构，在空港区区域内行使市级经济管理权限和相应的行政管理权限，业务上接受市政府相关职能部门的指导和监督。

第六条　管委会贯彻执行国家和省、市制定的法律、法规、政策，根据开发建设不同阶段的任务和特点，及时制定与开发建设和经济社会发展相适应的配套政策和措施，加快推进空港区的开发建设，逐步建立适应社会主义市场经济体制、与国际惯例接轨、按国际先进管理经验和管理模式运作的现代管理体制。

第七条　管委会按照精简、统一、效能和“小机构、大服务”的原则，根据开发建设的管理需要，在市编委批准的机构和人员编制限额内，自主确定内设科级机构及人员配置。

第八条　管委会负责组织编制空港区的经济社会发展规划、总体规划及其控制性详细规划、土地利用总体规划、环境保护规划，经市政府批准后组织实施。

第九条　管委会应当充分发挥公共财政资金的引导作用和放大效应，吸引国内外社会资本参与空港区的开发建设，形成多渠道融资、多元化投资的格局，构建适应空港区开发建设的现代投融资平台。

第十条　管委会组织、审核和审批进入空港区的各类投资项目。政府财政投资项目，按国家规定进行审批；社会资本投资项目，实行核准、备案制度。在空港区投资的项目，投资总额在市政府审批权限内的，由管委会审批；超过市政府审批权限的，由管委会审核后转报上级有关部门审批。

第十一条　管委会负责空港区的规划、环保、建设、财政、税收、国有资产、人事、劳动和社会保障、安全生产等方面的行政管理工作。

第十二条　管委会成立实施相对集中行政处罚权的综合行政执法机构，按法定程序报经批准后，负责空港区内的规划、建设、环保、城市管理等方面的行政执法工作。

第十三条　管委会依法监督、管理空港区内的各类经营实体，保障企业依法自主经营，维护企业和投资者的合法权益。

第十四条　管委会统一规划、建设和管理空港区的基础设施、公共服务设施，支持社会化、专业化、中介性服务事业的发展，为区内的企业、单位和居民提供公共服务和社会服务。

第十五条　管委会在空港区内逐步推进城乡一体化，建立“以工哺农、以城带乡”的长效机制，促进城乡经济协调发展，加快基础设施建设，发展公共社会服务事业。第十六条管委会行使上级人民政府赋予的其他管理职权和交办的其他工作。



第三章　规划与环保管理

第十七条　根据市政府批准的空港区总体规划和控制性详细规划，管委会组织其他建设专业规划、修建性详细规划的编制和审批。

第十八条　根据市规划局的委托，管委会办理区内建设项目《选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》的规划审批手续，并报市规划局备案。管委会负责区内规划建设的监督检查，查处违法建设行为。

第十九条　管委会负责空港区的环境保护、监督管理工作，对区内企业和项目进行环境影响评价报告（书、表、登记表）的审批，实行环保审批一票否决制；负责建设项目环保设施与主体工程“同时设计、同时施工、同时投入使用”的检查验收，并报市环保局备案。

第二十条　空港区内的环境监测、监督工作由管委会负责，并核发《排放污染物许可证》，代征辖区内排污企业的排污费和超标排污费。

第四章土地房屋开发管理

第二十一条　市国土资源局在空港区设立分局，协助办理空港区内的土地征收、征用；组织具体项目供地方式的报批工作；配合市国土资源局在空港区内的土地执法监察和矿产资源管理工作；代发全市统一编号的《土地使用证》等有关证书。

第二十二条　空港区内的经营性项目、工业项目用地按有关规定进入市土地交易中心，以招标、拍卖、挂牌的方式出让。

第二十三条　空港区可以创新土地开发与运作方式，通过政府授权经营等方式推进土地资源的市场化配置。

第二十四条　管委会根据市房管局的委托，负责空港区内房地产开发管理和房管监察工作，核收有关费用，代发全市统一编号的有关证书。



第五章　建设和市容环境管理

第二十五条　管委会按照空港区总体规划的要求，实施区内的基础设施、公共配套设施、园林绿化的建设和管理，对进区企业实施绿化达标验收制度。

第二十六条　管委会负责空港区内的市容和环境卫生、户外广告管理等工作。

第二十七条　管委会负责进区企业投资项目的建筑管理，审批区内建设项目的建筑初步设计方案，查验施工企业的资质，发放施工许可证和核收有关费用。

第二十八条　在空港区内取水、排放污水，由管委会受市级有关行政部门委托发放取、排水许可证，办理建设项目排水设施竣工验收手续，并报市级有关行政部门备案。在区内实施水资源综合利用，鼓励企业节约用水和实施中水回用。

第二十九条　空港区内的重大基础设施建设项目应当建立严格的项目法人责任制，强化对项目资金管理和使用的监督工作，监察、审计等部门要事先介入，全过程参与工程建设管理和监督。

第三十条　管委会负责对投资建设项目的安全生产、质量监督、文明施工等相关管理工作。

第六章　工商、财政与税务管理

第三十一条　市工商局在空港区设立分局，负责区内企业的工商登记注册和其他工商行政管理工作，对区内各类企业和市场实施统一监管。

第三十二条　空港区设立财政分局，负责空港区的财政管理工作，管理和指导区内的会计工作，履行国有资产管理职能，接受市财政和市国资部门的指导和监督。

第三十三条　空港区的财政收入，扣除按规定上缴中央和省的部分后，全部留在空港区用于开发建设。

第三十四条　市国税和地税部门在空港区设立分局，负责对在空港区的税收申报、征管，以及税收优惠政策的落实等工作。



第七章　投资与项目管理

第三十五条　除法律法规禁止投资的产业和领域外，均允许投资者进入空港区投资兴业。鼓励国内外知名企业入驻空港区，设立企业总部、企业地区总部和研发中心。鼓励国内外投资者在空港区内投资下列领域：

（一）围绕航空运输的货运仓储、物流联运、快件分投等现代物流业和保税业务；

（二）以航空为主要运输方式的生物资源创新、信息、光机电一体化等高新技术产业和绿色食品加工业；

（三）基础设施、社会公用设施和生态环境建设；

（四）围绕机场配套的商贸、会展、文化、教育、卫生和康体休闲等服务业；

（五）适合临空型经济发展的其他产业。

第三十六条　空港区内不得兴办下列项目：

（一）国家法律法规禁止投资的；

（二）属于国家《产业结构调整指导目录》、《外商投资指导目录》限制类和淘汰类的；

（三）破坏、污染生态环境的；

（四）影响航空运输安全的。

第三十七条　投资者在空港区投资享受下列优惠政策：

（一）享受国家、省、市投资优惠政策；

（二）对成片开发和延伸产业链，集群化生产、集约化经营的公司和企业，可给予更加优惠的政策支持；

（三）对临空产业发展具有重要促进作用的项目以及5000万元以上的投资项目，采取“一事一议”的办法，确定更加优惠的政策予以扶持。第三十八条管委会建立“一站受理、并联审批、限时办结”的“一站式”联合办公体系，为投资者提供便捷高效的服务。对手续完备的投资项目，管委会应当在15个工作日内完成审核、批复或转报。对鼓励发展的投资项目，可进入“绿色通道”，即时办理。

第三十九条　空港区内的各类生产经营单位，应按规定向管委会报送各类统计报表。企业报送的年度会计报表，应当经中国注册会计师验证和出具证明。

第八章　其他社会管理与服务

第四十条　管委会按照干部管理权限，负责区内的干部调配、人才交流、人才引进、职称评聘、工资计划等工作，并与市级有关部门在空港区逐步建立、完善劳动和社会保障、民政等社会管理与服务体系。

第四十一条　市公安局在空港区设立分局，负责区内的治安、户籍等管理工作。

第四十二条　管委会负责编制区内科教、文化、卫生、人口与计划生育、体育等社会事业发展规划，并组织实施与管理。

第四十三条　管委会应当积极创造条件，充分吸引国内外金融机构、非金融机构进区设立分支机构，鼓励发展金融、保险、会计、律师等现代服务业，为进区的投资者服务。

第四十四条　鼓励国内外教育、医疗等机构在空港区设立学校、医院等公共服务设施，发展公共教育事业和公共卫生服务，为区域内职工和居民提供良好的教育环境和医疗保健服务。

第九章　附　则

第四十五条　管委会可根据本办法制定实施意见及相关规定。

有关部门在空港区设立分支机构事宜，由管委会与该部门共同商定提出方案，报市政府同意后逐步设立。

第四十六条　本办法自2007年3月1日起施行，市政府原颁布的有关规定与本办法抵触的，以本办法规定为准。