境外个人在华购置房地产的政策与实务
奚正辉
中国房地产市场经历了近10年的涨幅，目前已进入一个相对稳定的时期，随着中国经济的发展和人民币升值的预期，有越来越多的境外个人想在中国直接购买房地产。但为了抑制房地产泡沫，中国政府对房地产市场的调控力度却越来越大，各种限制法规、政策频繁出台，着实令境外个人望房兴叹。
一、 境外个人在华购买房地产的政策演变
国家对境外个人在华购买房地产的相关法规、政策是随着中国的改革开放一起进行的，主要经历了四个阶段：
第一，起始阶段。1980年3月5日，国务院转发了《关于用侨汇购买和建设住宅的暂行办法》规定：鼓励华侨、归侨、侨眷用侨汇购买和建设住宅。他们购买和建设的住宅，产权和使用权归己，国家依法给予保护。该办法也适用于港澳、台湾同胞和中国血统外籍人以及他们在我境内的亲友。该政策的出台，推动了中国一些沿海城市建造许多侨汇房，并出售给华侨等，这也是新中国对外开放房地产市场的开始。
第二，发展阶段。在20世纪80年代末90年代初，中国政府允许房地产开发商建造外销房，将该商品房销售给境外人士，那时商品房有外销与内销之分，境外人士只能购买外销商品房。1994年11月15日，建设部制定了《城市商品房预售管理办法》，第8条规定：需向境外预售的，应当在《商品房预售许可证》上注明外销比例。
第三，鼎盛阶段。为了促进房地产市场的快速发展和改善投资环境，实现全面开放，中国各地政府逐步取消了境外人士在华购房的限制，除国家安全外，境外人士可以购买任何中国的房地产。
2002年8月，北京市国土资源和房屋管理局下发了《关于调整本市内外销商品房管理有关规定的通知》，从2002年9月1日开始，北京市取消本市商品房分“内销”、“外销”的规定。
2001年7月16日，上海市人民政府下发了《关于本市内外销商品住房并轨的若干意见的通知》，通知合并了内销、外销商品住房；取消原有的内、外销商品住房项目土地使用权出让金价格的差别，也就是境外人士可以购买上海的任何住宅，但非居住用房还有限制。
2003年2月18日，上海市房屋土地资源管理局下发了《关于取消本市非居住房屋租售对象限制的通知》，自2003年3月1日起，取消本市国有土地上的各类非居住房屋的租售对象限制，全面建立开放、统一的商品房交易市场。
第四，管制阶段。随着外资不断地涌入中国房地产市场，中国的房地产价格快速攀升，房价远高于普通百姓的承受力，房屋的空置率急剧上升，产生了房地产市场泡沫，不仅导致了居者无其屋，而且昂贵的房价增加了商业的成本，严重影响了商业、工业的发展。为了遏制房价的上涨，2005年5月9日，国务院办公厅转发了《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，中国政府开始全面介入房地产市场，中国房地产市场的宏观调控由此拉开了序幕。
为了遏制房价的进一步上扬，2006年7月11日，建设部等六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，第十条规定：“境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产业的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。”需注意的是，该意见是限制境外人士在中国大陆购买房屋，但境外人士原来购买的房地产，还是可以自由出售的。
二、境外个人在华购置房地产的实务
1、 签订购房合同
目前在中国的主要城市购买一手房基本上购房合同都是从政府网站上直接打印下来的示范文本。像上海的二手房交易的文本也须在网上打印。在签署购房合同是，一定要仔细阅读购房合同，看自己的条件是否都写在上面，尤其要注意补充条款。在制定合同时，购房者的关键义务是付款，所以要注意付款的日期是否太紧张，购房者的权利是收楼并取得房地产权证，所以要注意收楼及取得产权证的时间。
作为境外人购房，其购房合同需要公证，这比国内人购房多了一道程序。境外人办理抵押贷款，所签订的贷款抵押合同，也需要公证。公证其实是一个审查的程序，最大限度的保证该合同的真实性，有利于保障交易的安全及稳定。但中国也并不是所有地方都规定境外人购房必须要公证，例如北京，就已经取消了境外人购房公证。
2、 结汇支付房款
买房必然涉及到支付房款的问题，如果境外个人在中国境内有人民币存款，则可以省去很多麻烦，直接将房款从境内人民币账户划至开发商指定的人民币收款帐户中即可。但是，多数境外个人并没有现成的人民币，而是需要将境外资金通过外汇管理部门办理相关结汇手续后，才能支付房价款。这样，相对于人民币直接支付的情形，则增加了结汇这一道购房门槛。
2006年9月1日，国家外汇管理局和建设部联合发布了《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，就境外个人购房资金结汇问题作出了规定。
根据外汇《通知》，港澳台居民和华侨向外汇指定银行申请购房款结汇时，需要向银行提交商品房销售合同或预售合同、《港澳居民往来内地通行证》等有效身份证明和房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。对于港澳台居民、华侨以外的境外个人，除了提交前述购房合同、身份证明和合同备案证明之外，还需要向银行提供一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明。外汇《通知》同时规定，开发商的经常项目外汇账户不得保留境外个人境外汇入的购房款，必须经外汇指定银行对境外个人提交的申请材料进行真实性审核确认后，直接将结汇款项划入开发商的人民币账户。
在上海，2006年12月13日，上海市房屋土地资源管理局制定了《关于购房结汇出具相关证明的通知》，其规定：“一、境外机构和个人购买本市预售商品房的，在签订上海市商品房预售合同并网上备案后，应当按规定向房屋所在地区县房地产交易中心申请办理预售合同预告登记，取得预告登记证明。该预告登记证明可作为向外汇指定银行申请购房结汇的相关证明。二、境外机构和个人购买本市现售商品房或存量房屋，签订上海市商品房出售合同或上海市房地产买卖合同并网上备案的，在办理新建商品房转移登记前，经房屋所在地区县房地产交易中心确认后，开具《境外机构和个人购买本市房屋已网上备案的证明》，可以作为向外汇指定银行申请购房结汇的相关证明。”在预售的情况下，只有做了预告登记，购房者才能将外汇结汇并支付到开发商人民币账户。
3、 向银行申请贷款
银行对境外个人申请贷款审核比较严格，一般都由银行直接审核。需向银行提供如下材料：房屋购买合同、护照、结婚证（或单生证明）以及个人收入证明（或税单）、在中国境内工作或学习满1年的证明。
《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定：借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。
《中国人民银行关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》：从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%；但对购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
境外个人购房时可以向任何一家国内银行借人民币，不过境外人还可以向外资银行申请借外币支付房款，以后逐月偿还外币。借外币的优势在于贷款利率比较优惠，而且随着人民币的升值，还外币可以赚汇率差。
作为境外个人在中国购房，其也可以在外国直接融资，然后将该外币资金直接汇到中国，结汇后支付房款。
境外人在国内贷款，签署的抵押贷款合同也许办理公证，银行通常在取得他项权利证后直接将该贷款支付给出售方。
4、 办理房地产权证
根据中国的法律规定，房屋所有权的取得必须以登记为准，即购房者自有关房地产管理部门对房屋所有权予以登记之日取得该房屋的所有权。
办理产权证时，须缴纳税费后才能办理转移登记，手续较为繁琐，而且费时，建议找专业人士代为办理。
希望本文对有意在中国境内购置房地产的境外人士有所帮助。
上海中汇律师事务所 奚正辉 律师
郑州市大气污染防治条例
河南省郑州市人大常委会
河南省人民代表大会常务委员会关于批准《郑州市大气污染防治条例》的决议
(2005年9月30日河南省第十届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过)
河南省第十届人民代表大会常务委员会第十九次会议审议了郑州市人民代表大会常务委员会制定的《郑州市大气污染防治条例》。会议决定，批准《郑州市大气污染防治条例》，由郑州市人民代表大会常务委员会公布，自2005年11月1日起施行。
郑州市大气污染防治条例
（2005年4月28日郑州市第十二届人民代表大会常务委员会第十次会议通过2005年9月30日河南省第十届人民代表大会常务委员会第十九次会议批准）
第一章总则
第一条为防治大气污染，保护和改善大气环境，保障人体健康，促进经济和社会可持续发展，根据《中华人民共和国大气污染防治法》等有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条本市行政区域内大气污染防治工作适用本条例。
第三条市、县（市）、区人民政府对本辖区大气环境质量负责。
市、县（市）、区人民政府应当将大气污染防治工作纳入国民经济和社会发展计划，合理规划城市和工业布局，保证大气污染综合防治资金的投入，采取防治大气污染措施，保护和改善大气环境。
第四条市、县（市）、区环境保护行政主管部门根据本条例规定，对本行政区域内大气污染防治工作实施统一监督管理。
城市管理行政执法机关根据本条例规定，对违反大气污染防治法律、法规、规章规定的行为进行查处。
公安、交通、发展改革、建设、城市规划、市政、农业、林业、工商行政、质量技术监督等部门应当在各自职责范围内，共同做好大气污染防治监督管理工作。
第五条市人民政府应当组织环境保护、发展改革、城市规划等有关部门和县（市）、区人民政府，根据本市城市总体规划和国家、省有关规定，编制本市大气污染防治规划，划分大气环境质量功能区，并向社会公布。
县（市）、区人民政府可以根据本市大气污染防治规划，制定本县（市）、区的大气污染防治详细规划，并组织实施。
第六条各级人民政府应当加强生态防护林带和城市市区绿化建设，改善大气环境质量。
第七条市、县（市）、区人民政府应当推广使用天然气、液化气以及沼气、风能、电能、太阳能等清洁能源。
市、县（市）、上街区人民政府应当制定优惠政策，鼓励单位和个人加入集中供热。集中供热管网未覆盖的地区，应当逐步推广使用清洁能源。
第八条市、县（市）、区人民政府应当制订突发大气污染事件应急预案，建立突发大气污染事件应急处理机制，及时有效地处理突发大气污染事件。
第九条市环境保护行政主管部门应当定期发布本行政区域的大气环境质量状况，发布大气环境质量日报和预报，建立和完善大气环境监测网络。
第二章污染物排放管理
第十条大气污染物排放实行浓度控制和主要大气污染物排放总量控制相结合的管理制度。
大气污染物排放浓度不得超过国家和省规定的排放标准。
第十一条市环境保护行政主管部门应当根据国家、省核定的本市主要大气污染物排放总量和大气环境容量，结合社会经济发展水平，拟订本市主要大气污染物排放总量控制计划，报市人民政府批准后组织实施。
县（市）、区环境保护行政主管部门根据本市主要大气污染物排放总量控制计划，拟订本辖区主要大气污染物排放总量控制实施计划，经县（市）、区人民政府批准后组织实施，并报市环境保护行政主管部门备案。
第十二条排放主要大气污染物实行许可证制度。
排放主要大气污染物的单位，应当向市、县（市）、区人民政府提交申请材料，由市、县（市）、区人民政府依照法定条件和程序，核定其主要大气污染物排放总量、核发主要大气污染物排放许可证。
市、县（市）、区人民政府可以按照《中华人民共和国行政许可法》的规定，委托所属的环境保护行政主管部门核定主要大气污染物排放总量、核发主要大气污染物排放许可证。
第十三条未经主要大气污染物排放总量核定并取得主要大气污染物排放许可证，任何单位不得排放主要大气污染物。
第十四条新建、扩建、改建向大气排放污染物的建设项目，建设单位应当按照国家规定向环境保护行政主管部门报批建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登记表。需要办理营业执照的，应当在办理营业执照前报批。
第十五条在城市主导风向的上风方，严格控制大气污染物排放，禁止新建、扩建严重影响大气环境质量的建设项目。已建成又不能在当地人民政府规定的期限内达到治理要求的项目，应当按照当地人民政府的统一规划，限期搬迁。
在前款规定的区域内，禁止新建、扩建可能因事故或者其他突发事件造成严重大气污染的项目。
第十六条对大气环境质量可能造成一定影响、应当编制环境影响报告书的建设项目，在项目报批前，建设单位应当征求周围单位和居民的意见并认真研究。环境保护行政主管部门可以按照有关规定举行听证会。
第十七条向大气排放污染物的单位，应当配置大气污染物处理设施并保证正常使用。拆除或者闲置大气污染物处理设施的，应当报市、县（市）、区环境保护行政主管部门批准。
国家、省、市环境保护行政主管部门重点控制的大气污染物排放单位，应当安装污染物排放在线监测设备，并保证正常使用。排放单位的在线监测系统纳入市环境保护行政主管部门的统一监测网络。
第十八条向大气排放污染物的，应当按照国家和省有关规定缴纳排污费。
第十九条发生突发大气污染事件的单位，应当立即采取应急措施，通报可能受到大气污染危害的单位和居民，并立即报告当地环境保护行政主管部门和人民政府。
突发大气污染事件危及或者可能危及公共安全的，市、县（市）、区人民政府应当立即启动突发公共事件总体应急预案或者专项预案。
第三章燃煤产生的大气污染防治
第二十条市人民政府可以在本市市区建成区一定范围内划定无燃煤区并予以公告。无燃煤区的范围，应当根据实际情况逐步扩大。在划定和扩大无燃煤区时，应当充分听取该区域内单位和居民的意见。
无燃煤区范围内禁止销售、使用煤等高污染燃料，现有使用高污染燃料的单位和个人，应当按照市人民政府规定的期限改用清洁能源。
具备条件的县（市）参照前两款规定执行。
第二十一条本市市区建成区内，任何单位和从事经营活动的个人不得新建燃用煤等高污染燃料的锅炉、茶（浴）炉及炉灶。已经建成使用的燃用煤等高污染燃料的炉灶及额定蒸发量十吨以下的锅炉、茶（浴）炉，应当在市人民政府规定的期限内改用清洁能源或者拆除；额定蒸发量十吨以上（含十吨）燃用煤等高污染燃料的锅炉，应当采取高效除尘和脱硫措施，并对产生的氮氧化物进行控制。
第二十二条在城市集中供热管网覆盖的地区，禁止新建燃煤供热锅炉。原有燃煤供热锅炉应当在市、县（市）、上街区人民政府规定的期限内拆除或者改用清洁能源。
第四章机动车船排气污染防治
第二十三条机动车船向大气排放污染物不得超过国家和省规定的污染物排放标准。
对不符合污染物排放标准的机动车船，公安机关交通管理部门、交通部门不予核发牌证、办理年检手续。
第二十四条外地机动车船转入本市办理入户登记前，应当到取得检测资质的检测机构进行污染物排放检测,取得检测合格证书。
第二十五条污染物排放超过国家和省规定排放标准的机动车，不得上路行驶。
环境保护行政主管部门可以利用遥感检测设备对在本市市区道路上行驶的机动车污染物排放情况进行监督抽测。抽测不合格的，公安机关交通管理部门可暂扣其机动车行驶证；经治理并检测合格后，及时发还。
第二十六条在用机动车排放污染物实行年度检测制度。在用机动车应当按照市、县（市）、上街区环境保护行政主管部门规定的时间到已取得公安机关资质认定的承担机动车年检的单位，进行机动车排气污染的年度检测。
在用机动车排放污染物年度检测合格的，由市、县（市）、上街区环境保护行政主管部门发给检测合格标志，并将检测合格标志张贴于机动车前窗右上角；检测不合格的，责令限期治理。
第二十七条市、县（市）、上街区环境保护行政主管部门可以在机动车停放地，对在用机动车污染物排放情况进行监督抽测；抽测不合格的，责令限期治理。
第二十八条鼓励本市行政区域内用于营运的机动车选用符合环保要求的车型。
生产、进口、销售的机动车车用燃料应当符合国家规定的环保标准。鼓励推广使用车用清洁燃料。
拥有机动车船的单位和个人，应当逐步采取使用燃气和其他清洁能源或者安装排气净化装置等措施，使机动车船排放污染物符合国家和省规定的排放标准。
第五章废气、尘和恶臭污染防治
第二十九条在城市居民区和其他依法需要特殊保护的区域内，不得开办产生恶臭、粉尘污染的修理、加工等服务企业，不得贮存、加工、制造或者使用产生恶臭气体的物质。在其他区域向大气排放恶臭等刺激性气体的，应当采取措施防止污染影响周围居民。
对城市旱厕应当进行改造，对流经城市市区的河流应当进行治理，防止产生恶臭污染环境。
第三十条储存、运输、装卸和使用有毒有害气体的，应当采取防范措施，防止突发性污染事故发生。
单位和个人在生产过程中应当采取措施，禁止无组织排放废气、烟尘和粉尘。
第三十一条城市市区建筑施工、市政工程施工、房屋拆迁施工、爆破施工等现场，施工单位应当设置不透视围挡，并采取喷淋、遮盖等措施，有效防止扬尘污染。
第三十二条露天堆放可能产生扬尘的货物或者物料，应当采取遮盖、设置围挡等防止扬尘污染的措施。
装卸、运输可能产生扬尘的货物的车辆和施工车辆，应当配备专用密闭装置或者采取其他防尘措施，防止产生扬尘污染。
施工车辆进入城市市区建成区、驶出施工现场，以及运输车辆进入城市市区，应当采取措施，消除车身及车辆轮胎携带的泥土。
在城市道路、广场和其他公共场所进行清扫保洁作业，应当遵守《郑州市城市环境卫生管理条例》的规定。
第三十三条城市市区、风景名胜区、自然保护区、文物保护区及其他需要特别保护的区域内，禁止焚烧沥青、油毡、橡胶、塑料、皮革、垃圾以及其他产生有毒有害烟尘、恶臭气体的物质。
第三十四条除市、区人民政府划定的特定场地外，禁止在本市市区建成区内设置露天烧烤饮食摊点。
在划定的特定场地内设置的露天烧烤饮食摊点，不得使用高污染燃料。
第三十五条餐饮服务场所应当采取设置专用油烟排放通道、安装油烟净化装置等治理措施，做到污染物达标排放。专用油烟排放通道设置的高度和位置不得影响周围居民的生活环境。
本市市区建成区的居民住宅楼内禁止新开办产生油烟及热污染的餐饮、洗浴等服务经营场所；在商住综合楼内开办的餐饮、洗浴等服务经营场所，必须具备防治污染的条件，符合环境保护的要求。
第三十六条禁止露天焚烧农作物秸秆、落叶以及罚没物、违禁物、废弃物等产生烟尘污染的物质。
第六章法律责任
第三十七条违反本条例规定，有下列行为之一的，由市、县（市）、区环境保护行政主管部门依照管理权限按照下列规定予以处罚：
（一）违反本条例第十五条规定，新建、扩建严重影响大气环境质量的建设项目的，责令停止建设，恢复原状，处十万元以下罚款；
（二）违反本条例第十七条规定，未安装污染物排放在线监测设备或者不能保证正常使用的，责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上五万元以下罚款；
（三）违反本条例第二十一条规定，建设、使用燃用煤等高污染燃料的锅炉、茶（浴）炉的，责令限期拆除或者改用清洁能源，逾期不改正的，对锅炉使用者处一万元以上三万元以下罚款，对茶（浴）炉使用者处一千元以上三千元以下罚款；
(四)违反本条例第二十九条第一款规定的，责令限期改正；逾期不改正的，处三千元以上一万元以下罚款；
(五)违反本条例第三十条第二款规定的，责令改正，处一千元以上五千元以下罚款；
(六)机动车停放地管理单位和机动车驾驶人员拒绝环境保护行政主管部门对机动车污染物排放抽测的，对个人处二百元以下罚款，对单位处一千元以上三千元以下罚款；
前款第(五)项规定的行为，经处罚后继续违法排放污染物情节严重的，依法报请市、县（市）、区人民政府责令其停产停业。
第三十八条违反本条例规定，有下列行为之一的， 在本市市区建成区及市人民政府确定实行城市管理相对集中行政处罚权的特殊区域内，由城市管理行政执法机关按照下列规定予以处罚；其他区域内的，由市、县（市）、区环境保护行政主管部门按照下列规定处罚：
（一）违反本条例第二十条第二款规定，在市人民政府规定的期限届满后仍使用煤等高污染燃料的，责令拆除或者没收燃用高污染燃料的设施；
（二）违反本条例第二十一条规定，建设、使用燃用煤等高污染燃料的炉灶的，责令限期拆除或者改用清洁能源，情节严重的，予以没收，处二百元以上二千元以下罚款；
（三）违反本条例第三十条第一款规定，未采取防范措施储存、运输、装卸有毒有害气体的，责令停止违法行为，限期改正，可处五千元以上五万元以下罚款；
（四）违反本条例第三十二条第一款、第二款规定的，责令改正；拒不改正的，处二百元以上一千元以下罚款；
（五）违反本条例第三十三条规定的，责令停止违法行为，处一千元以上二万元以下罚款；
（六）违反本条例第三十四条规定的，责令改正；拒不改正的，处五十元以上三百元以下罚款；
（七）违反本条例第三十五条第一款规定，责令限期改正，逾期不改正的，处五百元以上三千元以下罚款。
第三十九条在本市市区建成区道路上行驶的机动车(农用拖拉机除外)未取得污染物排放检测合格标志的，由公安机关交通管理部门责令限期改正，并可处二百元以下罚款。
第四十条各级人民政府、环境保护行政主管部门和其他监督管理部门的工作人员在大气污染防治管理工作中，有下列行为之一的，由其所在单位或有关部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）违反本条例规定进行主要大气污染物排放总量核定、发放主要大气污染物排放许可证的；
（二）在农作物秸秆禁止焚烧工作中措施不力，对大气质量造成严重影响的；
（三）为污染物排放超标的机动车船核发牌证、办理年检手续的；
（四）对依法应当办理而未办理环保审批手续的建设单位办理营业执照的；
（五）利用职权在监督管理过程中非法干预企业事业单位的正常生产经营活动的；
（六）不履行监督管理职责，造成重大污染事件的；
（七）对举报、投诉的环境违法行为不予查处或查处不力的；
（八）在大气污染防治监督管理工作中的其他违法失职行为。
第七章附则
第四十一条本条例自2005年11月1日起施行。