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物资部、机械电子工业部关于加强国家重点成套项目现场服务工作的若干规定

时间:2024-07-08 17:04:22 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9511
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物资部、机械电子工业部关于加强国家重点成套项目现场服务工作的若干规定

物资部 机械电子工业部


物资部、机械电子工业部关于加强国家重点成套项目现场服务工作的若干规定

1989年9月1日,物资部、机械电子工业部

为进一步加强国家重点成套项目现场服务工作,保证项目所需成套设备按质、按量、按时满足工程建设的需要,在总结前几年服务工作的基础上,特重新制订本规定。
一、国家重点成套项目现场服务组的派驻和撤离
1. 国家按合理工期组织建设的重点项目;实行工程总承包、设备费包干或目标承包,承包机电设备金额在三千万元以上的基本建设大中型项目和限额以上技术改造项目;均需派驻项目现场服务组。现场服务组由物资部、机械电子工业部审批、委派和管理。
2. 需要委派现场服务组的项目,成套设备承包单位应与建设单位协商,签订现场服务协议,明确服务范围、内容、方式等事项。
3. 现场服务组人员,由成套设备承包单位选派。现场服务组设组长一人,副组长若干人。单项工程或机组、系统、生产线成套设备的分包单位,也应选派专人负责各自承包部分的现场服务工作,并在现场服务组的统一协调下开展工作。
4. 申请委派现场服务组,首先由成套设备承包单位向物资部设备成套司按附表一、二的要求在每年三月和八月底前申报,联合承包的项目由联合承包单位协商共同申报。
物资部设备成套司会同机械电子工业部生产司、质量司,按规定审定办理派驻现场服务组的批文,颁发服务组印章。
5. 现场服务组一般应在主要设备到货、开箱验收、安装之前进驻现场。
6. 建设项目设备联动试车正常运转后,现场服务组经征得建设单位签字同意,向物资部设备成套司提出撤销现场服务组报告,同时提交现场服务组工作总结,经批准后撤离现场,同时交回服务组印章。
二、现场服务组的职责:
1. 参加工程建设指挥部有关计划、调度会议,了解、掌握建设项目工程建设进度和设备到货、安装进度,及时做好设备的催交调度工作。
2. 参与大型、专用、关键设备的开箱验收,配合建设单位或安装单位处理设备在接运、验收过程中发现的设备质量和缺损件等问题。
3. 督促建设单位对到货设备妥善保管,避免因保管不善而影响设备质量。
4. 会同省、市机械厅(局)组织机电工业有关生产企业到项目建设现场进行技术服务,培训有关人员,处理有关设备方面的问题。
5. 及时报告重大设备质量问题,以及需要上级主管部门协助解决的其他问题。
6. 办理不合设计要求设备的“退货、调换、变更合同”工作,协助解决现场建设中临时提出的急需设备。
7. 对少数重大关键设备,要了解设备的在制情况,必要时派驻监制人员,进行监制。
8. 参加建设工程的预验收及竣工验收,组织处理在工程验收中发现的有关设备质量问题。
9. 对生产企业在执行合同、产品质量、服务质量等方面给予评价,并建议有关部门表扬或批评。了解生产企业派驻现场的技术服务人员的工作、生活情况,并协助解决有关问题。
三、建立健全现场服务工作正常秩序,使现场服务工作规范化、制度化、科学化。
1. 现场服务组进驻现场后,要根据工作任务和人员情况,制订工作计划和岗位责任制。
2. 根据工作需要,应按工艺或设备大类或按产区编制设备台帐。根据施工进度计划,编制成套设备催交、调度计划,做好设备催交、调度工作。
3. 建立设备开箱验收、设备质量处理、考勤、交接班等制度。
4. 建立工作日志制度。及时记载日常服务工作情况、现场发生的设备质量问题和处理结果等。
5. 建立现场服务组上报问题联系单制度。服务组对设备交货、质量等问题,经与有关机械厅(局)联系未能解决的重大问题,需上级部门协调解决时,填写“现场服务(上报问题)联系单”(附表三),报物资部设备成套司,机械电子工业部生产司、质量司。
6. 建立定期汇报制度。定期向物资部设备成套司报送下列资料(一式三份):
(1)每季(季后十日前)书面汇报现场服务工作进展情况。
(2)第四季度现场服务工作汇报,结合年终工作总结进行,并填写产品质量问题汇总表(见附表四),于次年一月十五日前报送。
(3)项目建成,现场服务组撤离前,应做好全面现场服务工作总结,并填写附表四。
四、对现场服务工作人员的要求:
1. 现场服务工作人员应有较高的思想政治觉悟和良好的职业道德,作风正派、办事公正、事业心强,有比较广泛的专业知识,一般应具备处理各种关系和问题的能力。有牢固的全心全意为用户服务的思想,做好服务工作。
2. 现场服务工作人员应熟悉掌握有关方针、政策,具有一定的政策水平。
3. 现场服务工作人员应掌握了解服务项目的生产工艺和主要设备的基本知识;了解建设项目管理,机电设备成套供应管理、设备储运、财务结算、公共关系和有关经济法规等基本知识。
4. 现场服务工作人员,每人每年在项目现场工作时间不得少于三个月,组长、副组长如遇工作变动,应按申报程序上报,经批准后更换或调整。
五、机电工业生产企业应配合现场服务组做好工作:
根据原机械工业部(85)机质字5号、(85)机质字89号文精神,各生产企业应配合现场服务组做好以下工作:
1. 牢固树立质量第一的思想,加强工艺管理,严格工艺纪律,提高产品质量,对本厂提供的产品质量负责到底。主机厂要对设备采用的配套件、协作件、扩散件的质量负全面责任。要欢迎用户派员驻厂监造,力争把产品质量问题消灭在出厂之前。
2. 信守经济合同,确保成套设备按期交货。要加强企业的合同管理,切实按照合同规定的交货期交货,根据建设进度需要,对现场服务组反映要求提前交货的设备,要积极支持、采取措施、尽力满足需要。
3. 重视产品使用说明书的编写,以指导用户正确使用。重视产品的包装,避免因包装不善而造成产品损坏、丢失。
4. 对现场发生的质量问题和现场服务组反映的其他问题,按照现场服务组的通知,要及时答复,需到现场处理的,必须及时派人到现场认真处理,并在现场服务组统一组织下开展技术服务工作。
5. 做好备品配件的生产供应工作,保证提供的设备能投入正常运行。对于没有专业配套件厂生产供应的配件,都要由主机厂负责生产供应。
六、对现场服务组工作的检查考核:
1. 凡派有现场服务人员的单位,必须对现场服务人员的工作进行定期考核检查(一般一年进行一次,)项目完成后或工作告一段落时,要及时进行总结。
2. 物资部设备成套司应会同机械电子工业部生产司、质量安全司,加强对现场服务工作的督促检查,经常深入现场,了解情况,帮助处理有关问题,不定期召开项目现场服务工作经验交流会和表彰会,总结经验。按本规定有关要求考核现场服务组,表彰优秀现场服务组和个人,以及服务好的生产企业,推动现场服务工作的开展。
七、加强对现场服务工作领导,积极支持现场服务组工作:
1. 派出现场服务人员的单位,必须加强对现场服务工作的领导,应指定一名领导同志分管这项工作,及时组织研究处理现场服务工作中的有关问题。
关心现场服务人员的学习、生活,在政治上、思想上关心他们,解决生活上和家庭的实际困难,解除他们的后顾之忧,使其安心现场服务工作。
2. 物资部设备成套司负责归口管理、指导成套项目的现场服务工作,综合反映现场服务工作情况,会同机械电子工业部生产司、质量安全司等有关单位处理存在的有关问题。
3. 机电工业各级管理部门要积极支持现场服务工作,各地机械厅(局)要认真处理现场服务组反映的产品质量、交货期以及价格等有关问题。
4. 发挥成套网的作用,各地成套局(公司)要做好本地区产区的工作,协助解决现场服务组反映的问题。
八、关于现场服务组的费用及工作人员生活待遇问题:
1. 为顺利开展现场服务工作,建设单位对在现场服务人员的食宿、办公、交通和通讯等应提供方便条件,具体办法由承包单位和建设单位协商确定。
2. 现场服务人员在现场工作的生活补贴,可按外埠出差标准执行。视现场环境条件,可适当增加野外工作、郊区工作补贴。也可参照其他单位驻现场人员的生活补助标准。按现场工作性质,可发放劳动保护用品。具体办法由承包单位自行确定。
(附表略)


关于转发国家国有资产管理局、财政部、国家工商行政管理局《关于发布<企业国有资产所有权界定暂行规定>的通知》的通知

北京市国有资产管理局 等


关于转发国家国有资产管理局、财政部、国家工商行政管理局《关于发布<企业国有资产所有权界定暂行规定>的通知》的通知
北京市国有资产管理局 市财政局 市工商管理局

北京市国有资产管理局 北京市财政局 北京市工商行政管理局关于转发国家国有资产管理局、财政部、国家工商行政管理局《关于发布<企业国有资产所有权界定暂行规定>的通知》的通知


各区(县)人民政府、市属各局(总公司)、各区县财政局、国有资产管理局、工商行政管理局、各财政分局:
现将国家国有资产管理局、财政部、国家工商行政管理局《关于发布<企业国有资产所有权界定暂行规定>的通知》转发给你们,请结合产权登记工作按市国有资产管理局的具体安排一并贯彻执行。并将执行中的情况和存在的问题及时告知市国有资产管理局。

附件:国务院三部、局关于发布《企业国有资产所有权界定暂行规定》的通知 国资综发〔1991〕23号
国务院各有关部委,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国有资产管理局(办公室、处)、工商行政管理局:
现将《企业国有资产所有权界定的暂行规定》发给你们,请结合《国有资产产权登记办法》和本地实际情况,有计划、有步骤地组织实施,并将施行情况和存在的问题及时告知国家国有资产管理局。

附一:企业国有资产所有权界定的暂行规定
第一条 为了促进以公有制为主体的社会主义有计划商品经济的健康发展,维护国家对国有的资产的合法权益,根据《中华人民共和国宪法》,按照国务院《关于加强国有资产管理工作的通知》中界定国有资产所有权的要求,制定本规定。
第二条 本规定所称企业国有资产所有权界定系指对企业应属国有的资产依法确认所有权的法律行为。
第三条 本规定适用于企业和实行企业管理的事业单位(以下简称企业单位)中的国有资产所有权界定。
第四条 本规定所称企业国有资产是指国家以各种形式对企业的投资和投资收益形成的资产。
没有法律依据归集体、个人或外国政府、法人、公民所有的资产均属国有资产。
第五条 企业国有资产所有权界定工作由国有资产管理部门组织实施。
第六条 在国有资产所有权界定过程中,既要维护国有资产所有者的合法权益,又不得侵犯其他资产所有者的合法权益。
第七条 中华人民共和国是国有资产所有权的唯一主体;国家对国有资产实行统一领导、分级管理。
国有资产分级管理主体的区分和变动不是国有资产所有权主体的分割和转移。
第八条 全民所有制企业单位中由下列投资形成的资产均属国有:
1.各级人民政府、国家行政部门或国家其他单位的各种形式的实物投资、货币投资和所有权应属国家的发明创造和技术成果等无形资产投资;
2.全民所有制企业单位依据国家规定或经国家批准用于投资或归还投资贷款的减免税金;
3.全民所有制企业单位依据国家规定或经国家批准用于归还投资贷款的利润;
4.全民所有制企业单位依照国家规定,通过从经营收入中提取、从成本费用中列支和从留用利润中提取所建立的各种专项基金,不包括按国家规定提取用于职工工资、奖励、福利等分配给个人消费的基金;
5.国家银行、国家投资公司及其他全民所有制金融经营单位用财政拨款和留用利润转入的信贷基金、投资基金、财政周转金及其他经营基金和资本金;
6.以国家机关名义担保,或实际上由国家承担投资风险,完全用国内外借入资金和国家以各种方式投资创办的全民所有制企业,其内部积累的资金;
7.全民所有制企业用国有资产兼并、购买其他企业单位所取得的资产产权;
8.其他依法应属国有的资产。
第九条 集体所有制企业中由下列投资形成的资产属于国有:
1.各级人民政府、国家行政部门或国家其他单位用各种形式的实物投资、货币投资和所有权应属国家的无形资产投资所创办的以集体所有制名义注册登记的企业单位,其资产所有权界定参照本规定第八条办理,按国家法律、法规规定属于无偿资助的除外;
2.全民所有制企业单位用国有资产在集体企业中的投资以及按照投资份额应取得的资产收益留给集体企业发展生产的资金;
3.其他按法律、法规规定应属国有的资产。
第十条 在股份制企业、联营企业和中外合资、合作经营企业中由国家出资以及税后利润和专项基金中国家按照投资或协议应占有的份额,属于国有资产。
第十一条 全民所有制企业单位用留用利润转作风险抵押金、实行分帐制,或将国有资产租赁给集体或个人经营等,都不改变国有资产所有权的归属。
第十二条 各级政府部门和全民所有制企业单位交给集体企业使用的固定资产、流动资产及其他资产,依法按照合同或其他合法方式归集体企业所有的,其资产所有权从交付起转移;凡没有依法转移所有权的,仍属国有资产。
第十三条 对于确无能力按照规定偿还国家或全民所有制单位借款的集体企业,经债权、债务人双方协商同意,并经财政、国有资产管理等部门批准,可以将债权转换为所有权,按国家有关规定管理。
第十四条 一切使用和经营国有资产的单位,为保障所界定的国有资产的完整,必须严格执行会计制度规定,做到帐实相符,帐帐相符。
第十五条 对于因情况复杂,一时难以界定清楚所有权关系的资产,要专门记帐反映。在依法作出所有权界定之前,任何部门、企事业单位和个人不得自行处置。
第十六条 经依法界定所有权属于国有的资产,其经营使用单位要到国有资产管理部门办理产权登记手续。
第十七条 对违反本规定,导致国有资产受到破坏、侵害的单位和人员,国有资产管理部门有权提请或会同有关部门依法作出经济、行政处理;触犯刑律的,要移送司法机关依法追究刑事责任。
第十八条 国有资产管理部门的公务人员及其授权代表,在资产所有权界定工作中,由于工作失职,导致国有资产遭受损失的,要给予必要的行政处分;因玩忽职守,以权谋私,致使国有资产遭受重大损失的,要移送司法机关依法追究刑事责任。
第十九条 全民所有制单位与集体所有制单位或其他所有制单位、个人之间发生涉及国有资产所有权的争议与纠纷,全民所有制单位提出的处理意见要经本级或上级国有资产管理部门审核同意后,与有关当事人协商解决;协商解决不了的,按照国家有关司法程序处理。
第二十条 对境外国有资产,在所有权界定后,要根据我国法律并结合所在国家或地区的法律、法令,办理确定资产所有权归属的法律手续,并进行产权登记。具体办法另行制定。
第二十一条 本规定由国家国有资产管理局负责解释。
第二十二条 本规定自发布之日起施行。

附二:关于《企业国有资产所有权界定的暂行规定》的说明
一、制定本“规定”的必要性
改革、开放以来,我国国民经济以公有制为主导,多种经济成分同时并存和发展,对国营企业也逐步实行政企职责分开,所有权和经营权相对分离的管理体制。这些改革对促进我国社会主义经济的发展起了很大的作用。但是,在改革过程中,由于没有针对变化了的情况,及时制定新的
国有资产管理的政策和法规,甚至一度弱化了国有资产所有权的管理工作,以致出现了许多在国有资产所有权归属关系上的争议和混乱,大量国有资产被以各种名目化公为私或化大公为小公。为了制止和纠正瓜分国有资产的行为,维护国有资产所有者的合法权益,保护社会主义制度的物质
基础和商品经济的正常秩序,迫切需要依据我国法律、法规,针对出现的新情况,制定国有资产所有权界定的规定,以使确认国有资产所有权归属的界定工作有法可依。
二、关于“规定”的立法依据问题
我国《宪法》规定了全民所有制经济是国民经济的主导力量和国家财产神圣不可侵犯的原则;我国《民法通则》第七十三条也规定:“国家财产属于全民所有”,“禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏”;《企业法》和《全民所有制工业企业承包经营责任制暂行条例
》等法律、法规,也都对此作了规定;国务院在《关于加强国有资产管理工作的通知》(国发〔1990〕38号)中指示:要“研究提出国有资产所有权界定等有关政策”,“将一切应归国家所有的资产,都纳入国有资产管理轨道”。
三、关于产权界定和所有权界定的关系问题
对于产权界定的含义,目前较一致的看法是:产权界定不仅包括资产所有权归属关系的确定,还包括资产的管辖权及其他财产权利的界定。为了以示区别,本“规定”标题即为企业国有资产所有权界定,并在第二条进行了限定,即专指对企业应属国有的资产依法确认所有权的法律行为
。至于资产管辖权及其他财产权利的界定,不是本“规定”涉及的内容。
四、关于本“规定”适用范围问题
当前经济生活中,因所有权关系混乱而使国有资产所有者权益遭受严重损害的,首先是经营性国有资产和从非经营转为经营使用的国有资产。据此,“规定”主要是针对各类企业及实行企业管理的事业单位中国有资产所有权界定进行规范。其他领域的国有资产所有权界定,另行规定。


五、关于国有资产所有权界定的原则问题
本规定第四条提出了国有资产的定义,这也即是进行国有资产所有权界定的原则。在所有权界定中,不应以企业法人登记的经济性质来界定资产的性质,而要追溯企业初始投资的资金来源,按各种经济成分“谁投资,谁所有,谁收益”的原则确定。另外,对于一些因历史及其他原因,
没有法律依据归集体、个人或外国政府、法人、公民所有的资产,根据国家所有权特殊保护原则,界定为国有资产。
六、关于企业留利的所有权归属问题
全民所有制企业所有权界定中争议较大的问题是企业留用资金的所有权归属问题。我们认为,根据《民法通则》第八十二条及《企业法》第二条规定,企业享有国家授予的资产经营权。没有任何法律根据能得出企业对国有资产及其经营收益拥有所有权的结论。《民法通则》规定财产所
有权包括所有人依法对自己的财产享有收益的权利。全民所有制企业用于发展生产的留用利润是国家投资取得的资产收益留给企业使用的部分,其所有权仍属全民。国务院在《全民所有制工业企业承包经营责任制暂行条例》第三十四条明确规定企业资金属全民所有制性质。如果企业留利归
属企业所有,国有资产就难以保全。
七、关于创办企业的资金全部靠国家担保借款,并且实际上由国家承担全部投资风险建设起来的全民所有制企业,其内部积累的资产所有权归属问题
根据《民法通则》规定,财产所有权包括所有人依法对自己的财产取得收益的权利。因此,创办企业的初始投资由谁承担,企业内部积累即归谁所有。全部依靠借款创办的企业似乎没有一般意义上的初始投资,但只要是由政府有关部门或代表国家的其他单位出面担保借钱,并且实际上
承担全部投资风险,以及采取其他一些方式资助,包括出人、出物,事实上创办企业的初始投资是国家投入的,所以本“规定”第八条第六款明确界定其内部积累的资产为国有资产。
八、关于集体企业中国有资产所有权界定问题
这是国有资产所有权界定工作中的难点,我们在拟定“规定”中有三个指导原则:一是对集体企业进行资产所有权界定,必须以事实为依据,以法律为准绳。既要维护国有资产所有者的合法权益,又不得侵犯其他经济成分资产所有者的合法权益;二要特别注意政策的严肃性和连续性,
不要因为界定所有权引起社会和生产的波动;三是先易后难,抓住重点。比如:各地都有不少“真全民,假集体”的企业;各级地方政府以国有资产投资兴办的“大集体”;政府部门或全民所有制企事业单位出资兴办的各类公司;全民所有制企业出钱、出物、出人办的各种厂办集体企业等
。这些企业的所有权关系相对来讲比较容易界定,国有资产数额也较多,可以先行界定资产所有权归属。有些“老集体”,所有权关系十分复杂,国有资产数额也不很多,可以稍后一些时间再去界定所有权,以免在国有资产管理工作起步阶段陷入所有权纠纷之中,分散力量。
九、关于界定国有资产所有权的追索时效问题
由于各种原因,我国存在着一些国有资产被非国有经济成分长期非法占有、使用的现象。对这部分国有资产存在着追索时效问题。
根据我国《民法通则》第135条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼期为二年”,第137条规定:“从民事权利被侵害之日起,超过二十年的,人民法院不予保护”,显然,这些规定在一定程度上保护了一部分国有资产的追索权。
我国法律对国有资产所有权的保护,除了上述一般规定之外,还设定了某些特殊保护,这主要表现在三个方面:1.追索返还被侵占的国家财产,不受时效限定;2.追索返还非法占有某些国家重要财产,不管占有者是否是善意取得,都要索还;3.对所有权不明的财产,推定为国家
所有。
因此对依法界定为国家所有的资产,国家具有受法律保护的追索权。
另一方面,非国有经济成分对被国家行政、企事业单位非法占用的资产,具有受法律保护的一般追索权。我国政府已发布过一系列文件,要求有关单位退赔占用的集体以及个人的合法财产,这项工作仍在进行中。



1992年1月14日

青岛市物业管理条例(2006年)

山东省青岛市人大常委会


青岛市物业管理条例

2005年10月26日青岛市第十三届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过


  第一章 总  则
  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业使用人、物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。
  第二条 本市行政区域内的物业管理和对物业管理活动的监督管理,适用本条例。
  第三条 市和各区(市)物业管理行政主管部门对辖区内的物业管理活动实施监督管理。
  市和各区(市)物业管理行政管理部门具体负责辖区内物业管理活动的监督管理。
  有关行政管理部门应当按照各自法定职责,做好与物业管理有关的工作。
  街道办事处(镇人民政府)按照本条例的规定,负责物业管理活动中的协调和指导工作。
  第四条 业主可以自行管理物业,也可以委托物业管理企业或者其他管理人管理。
  第五条 物业管理企业应当按照物业管理法律、法规的规定和物业服务合同的约定,实施物业管理;业主应当支持、配合物业管理企业开展工作。
  
  第二章 业主及业主大会
  第六条 建立业主名册制度。
  业主名册,由业主委员会建立和管理。实施前期物业管理的物业,由建设单位建立业主名册,并在业主委员会产生后移交其管理。
  业主变更的,新业主应当在业主名册上进行变更登记。
  第七条 物业管理区域的划分应当考虑城市规划、建筑规模、社区建设、物业的共用设施设备以及公共配套项目等因素。
  新建住宅区,包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区,其配套设施设备是共用的,应当划分为一个物业管理区域。
  建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时,应当向区(市)物业管理行政管理部门提出划分物业管理区域的要求,区(市)物业管理行政管理部门应当会同街道办事处(镇人民政府),按照本条第一款和第二款的规定划分物业管理区域。
  尚未划分或者需要调整物业管理区域的,由区(市)物业管理行政管理部门会同街道办事处(镇人民政府)按照实际情况划分或者调整。住宅区跨区(市)的,由市物业管理行政管理部门按照本条第一款和第二款的规定划分或者调整物业管理区域。
  第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。
  只有一个业主的,或者业主人数较少且经业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
  第九条 符合下列条件之一的,建设单位应当向物业所在地的区(市)物业管理行政管理部门书面报告物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等有关情况,并提供业主名册;建设单位未及时书面报告的,业主可以向区(市)物业管理行政管理部门提出成立业主大会的书面要求:(一)入住率达到百分之五十以上的;(二)入住率达到百分之三十以上并且首套房屋办理入住手续已满两年的。
  区(市)物业管理行政管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后,应当和物业所在地的街道办事处(镇人民政府)组织成立业主大会筹备组。筹备组成员由业主代表和居民委员会成员组成。
  筹备组成员名单确定后三日内,应当以书面形式在物业管理区域内公示。
  第十条 筹备组负责下列筹备工作:(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;(二)参照物业管理行政管理部门制订的示范文本,拟定《业主大会议事规则(草案)》和《业主公约(草案)》;
  (三)登记和确认业主身份;
  (四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;
  (五)其他准备工作。
  前款(一)、(二)、(三)、(四)项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公告。
  第十一条 筹备组应当自组成之日起三十日内,组织召开首次业主大会会议,选举产生业主委员会、制定业主大会议事规则和业主公约等。
  业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
  第十二条 召开首次业主大会会议,筹备组应当事先将会议时间、地点和议程通知所在区(市)物业管理行政管理部门、街道办事处(镇人民政府)和居民委员会,邀请其派代表参加。
  第十三条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。
  业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。
  推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议三日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需要投票表决的,业主的意见经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。
  业主大会决定的事项应当由业主委员会作出书面记录并存档。
  业主大会决定的事项应当在三日内,以书面形式在物业管理区域内公布。
  第十四条 业主大会决定的事项对物业管理区域内的全体业主及物业使用人具有约束力,但不得违反法律、法规、规章的规定。
  第十五条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、议题提出及确定方式、业主投票权确定办法和业主委员会的组成、任期、换届及成员的更换等事项依法作出规定。
  第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,凭下列资料在所在区(市)物业管理行政管理部门备案:(一)业主大会会议记录和会议决定;(二)业主大会议事规则;(三)业主委员会成员的名单和基本情况。
  业主委员会成员名单应当在备案后三日内以书面形式在物业管理区域内公布。
  业主委员会成员依照业主大会议事规则更换的,应当按照本条第一款和第二款的规定备案和公布。
  第十七条 经依法选举产生的业主委员会备案时,区(市)物业管理行政管理部门应当出具备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
  第十八条 业主委员会应当在任期届满的两个月前,向区(市)物业管理行政管理部门提交书面报告,并在区(市)物业管理行政管理部门和街道办事处(镇人民政府)的指导下,组织业主成立换届改选小组,召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
  业主委员会任期届满后未组织召开业主大会的,所在区(市)物业管理行政管理部门和街道办事处(镇人民政府)接到业主的书面要求后,应当组织业主成立换届改选小组。换届改选小组应当自成立之日起三十日内召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。
  业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内,原业主委员会应当将其保管的文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会,并做好其他交接工作。
  第十九条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。
  业主小组履行下列职责:
  (一)讨论业主大会拟讨论的事项;
  (二)推选业主代表出席业主大会会议,表达本小组业主的意愿。业主小组会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。
  
  第三章 前期物业管理
  第二十条 住宅物业(含同一物业管理区域内的非住宅物业)的建设单位应当通过招投标的方式公开选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。但投标人少于三个或者住宅物业建筑面积小于三万平方米的,经所在区(市)物业管理行政管理部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。
  第二十一条 建设单位选聘物业管理企业,应当与其签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同应当包括服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式和起始时间等内容。
  建设单位与物业买受人签订的物业销售合同,应当包含前期物业服务合同约定的内容。
  第二十二条 前期物业服务合同应当约定期限,最长不得超过二年。分期建设的物业除外。
  前期物业服务合同期限未满,业主大会选聘新的物业管理企业的,前期物业服务合同终止。
  前期物业服务合同期限已满,尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业管理企业的,物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定,继续从事物业管理服务,直至业主大会选聘新的物业管理企业之日起终止。业主应当按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准交纳物业服务费用。但业主大会要求物业管理企业退出的,物业管理企业应当退出。
  前期物业服务合同期满不再继续从事物业管理服务的,物业管理企业应当于期满前二个月通知业主。
  第二十三条 建设单位应当在销售物业之前,参照国家示范文本制定业主临时公约,并向物业买受人明示。
  物业买受人在与建设单位签订物业销售合同时,应当书面承诺遵守业主临时公约。
  第二十四条 建设单位在组织竣工验收或者综合验收时,区(市)物业管理行政管理部门应当查验下列资料:
  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
  (四)业主名册;
  (五)物业管理所必需的其他资料。
  建设单位在与物业管理企业办理物业承接验收手续时,应当全部移交前款所列资料和物业管理用房。物业管理企业应当对物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房等进行查验,登记造册。
  第二十五条 建设单位应当按照开发建设总建筑面积的千分之五在物业管理区域内配置物业管理用房,最低不得少于一百平方米。规划行政主管部门在审批建设工程规划时,应当审查该工程规划设计是否符合前款规定。对不符合规定要求的,不予核发有关证件。
  建设单位在申请商品房预售许可证和房地产权属登记时,应当提交物业管理用房的面积、位置等相关资料。房地产权属登记机关在核发商品房预售许可证和办理房地产权属登记时,应当在相关资料上注明物业管理用房的位置,并告知区(市)物业管理行政管理部门。
  第二十六条 物业管理用房属全体业主所有。物业管理企业应当将物业管理用房的有关情况在物业管理区域内公示,无偿使用物业管理用房并负责维护。
  物业管理用房不得抵押、交换、买卖;未经业主大会同意,不得改作他用。
  第二十七条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用,由建设单位承担。
  出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用,由物业买受人按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准承担;物业销售合同未约定的,由建设单位承担。
  
  第四章 物业管理服务
  第二十八条 物业管理企业应当自领取营业执照之日起三十日内,持规定的文件资料到市物业管理行政主管部门申请资质。物业管理行政管理部门应当建立物业管理企业信用档案,向社会公开。
  第二十九条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业服务。物业管理企业的选聘、续聘、解聘由业主委员会组织召开业主大会决定。
  物业服务合同草案应当在物业管理区域内公示,充分听取业主意见。
  第三十条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列事项:(一)生活垃圾收集和环境清扫保洁;(二)物业管理区域内公共秩序的维护和安全巡查;(三)物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理;(四)庭院绿地及其设施的养护管理;(五)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护;(六)通知有关单位维修市政公用设施;(七)物业服务合同确定的其他事项。
  第三十一条 物业服务收费按照市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定,并接受价格主管部门的监督检查。
  物业管理企业根据业主的要求提供特约服务的,服务报酬由双方约定。
  第三十二条 业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,但是业主负连带交纳责任。
  已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位按照标准全额交纳。
  第三十三条 物业管理企业可以提前收取不超过三个月的物业服务费用。但物业服务合同约定先服务后收费的,从其约定。
  第三十四条 物业服务合同期满不再续签以及出现法定或者约定提前中止合同情形的,应当提前二个月通知对方。
  物业服务合同终止时,物业管理企业应当在区(市)物业管理行政管理部门的监督下,将物业管理用房和本条例第二十四条规定的资料交还给业主委员会,由业主委员会移交给业主大会新选聘的物业管理企业。
  第三十五条 有关执法机关进入物业管理区域依法执行公务时,物业管理企业不得阻挠。
  对物业管理区域内发生的违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、市政公用设施、绿化等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。
  有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法及时处理。
  第三十六条 物业管理行政管理部门应当建立投诉受理制度,及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
  
  第五章 物业的使用与维护
  第三十七条 物业管理区域内按照规划建设的共用建筑和共用设施,不得擅自改变用途。
  第三十八条 物业管理区域内的停车场(库),应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用。
  第三十九条 供水、供电、供气、供热、邮政、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。
  前款所列单位在物业管理区域内进行工程施工,应当在施工前告知物业管理企业并签订协议,做好施工现场的恢复工作。
  第四十条 业主装修房屋,应当遵守国家和本市的规定以及业主临时公约、业主公约。
  业主装修房屋,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装修中的禁止行为和注意事项以及建筑垃圾清运方式等告知业主,并与业主签订相关协议。
  第四十一条 物业共用部位、共用设施设备专项维修资金按照国家有关规定筹集,归业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和大型设施设备的更新、改造,不得挪作他用。
  第四十二条 进行住宅建设工程招标时,建设单位应当在招标文件中明确按照工程价款结算总额百分之五的比例预留建设工程质量保证金,并与施工单位在合同条款中对涉及保证金的事项进行约定。建设工程质量保证金应当专户储存,专项用于物业保修期内的保修。
  住宅建设工程竣工结算后,建设单位应当按照合同约定及时向施工单位支付工程结算价款并预留保证金。
  因施工单位原因造成住宅物业出现质量问题的,施工单位应当负责维修,并承担鉴定及维修费用。施工单位不维修也不承担费用的,建设单位可以按照合同约定从保证金中支付相关费用。
  合同约定的保证金预留期满后,建设单位应当向施工单位返还保证金。
  第四十三条 业主大会决定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
  
  第六章 法律责任
  第四十四条 违反本条例规定,依照国务院《物业管理条例》应当由物业管理行政主管部门给予行政处罚的,由物业管理行政主管部门依法给予行政处罚。
  第四十五条 违反本条例规定,依法应当由工商、价格、公安、环境保护、城市管理、城市园林绿化等部门处罚的,由有关部门依法给予行政处罚。
  第四十六条 当事人对行政机关的行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人逾期不履行行政处罚决定的,由作出行政处罚决定的行政机关依法申请人民法院强制执行。
  第四十七条 对物业管理区域内发生的违法行为,有关行政管理部门发现或者接到物业管理企业的报告后,应当予以制止和处罚而不予制止、处罚的,由其上级行政机关或者监察机关责令改正;造成严重后果的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  
  第七章 附  则
  第四十八条 本条例所称物业,是指已建成并交付使用的房屋、公共建筑以及附属的设施、设备和相关场地等。
  本条例所称前期物业管理,是指新建物业在业主、业主大会首次选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施物业管理的活动。
  本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
  本条例所称物业管理企业,是指依法取得独立法人资格,具有相应资质,从事物业管理活动的企业。
  本条例所称业主,是指房屋的所有权人。
  本条例所称物业使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
  第四十九条 本条例自2006年1月1日起施行。