论 商 标
魏大明 杨来
一、写作动机
之所以写这个看似滑稽题目的文章,是基于如下考虑:一、商标的概念对于商标,就象人的概念对于人一样的简单、一样基本、一样的重要;二、我真不知道商标的法定定义是什么,从事商标法务好多年了,脑子里居然没有一个准确的商标定义,非常的迷茫;三、听说商标法在加紧修改之中,想以此提一醒,自认为现在到了迫切需要将商标法建立在准确的法定商标概念之上和限定在商标范围之内;四、国家商标局注册了很多没有现实商品或服务的“注册商标”,法院保护了不少没有现实商品或服务的“注册商标”,“兵马未动,粮草先行”居然成了所谓的商标战略。
二、本文讨论的范围
据我所知,商标可以按不同的标准分成好多类,由于我的能力所限,也为了使讨论的内容单一化起见,本篇文章仅限于讨论商标的最基本的概念,及其内含。
三、现行关于商标的概念及写本文所参考的主要文献
我查了一些书籍,包括大学的教课书,现将现行的有关商标的概念列举如下:一、百度上是这样表述的:商标是商品的生产者经营者在其生产、制造、加工、拣选或者经销的商品上或者服务的提供者在其提供的服务上采用的,用于区别商品或者服务来源的,由文字、图形、字母、数字、三维标志、颜色组合,或者上述要素的组合,具有显著特征的标志,是现代经济的产物。二、大自考指定用书上是这样表述的:商标是生产经营者在其商品或服务上使用的,用文字、图形、字母、数字、三维标志和颜色组合,以及上述要素的组合构成的,具有显著特征、便于识别商品或服务来源的标记。
由于本人学识不多,在写作时比较认真读阅的有:知识产权在英国的历程;武大出的商标教程;北京高级人民法院编写的《知识产权诉讼实务研究》等几部书籍。并查阅了国内外一些典型的案例,其中德国的王致和案例对我的印象相对深刻一些。而我代理的台湾永逢公司诉上海威隽建材有限公司及南京威旺贸易有限公司案,确着实让我百思不解。
三、我对商标概念的理解
现行的《商标法》中有集体商标、证明商标的概念,但没有关于商品商标或服务商标这两个最基本的商标概念;似乎有一种不言而喻的味道,但我认为,正因为此,使商品或服务商标的概念模糊起来了,使商标迷失了。从《商标法》第四条:自然人、法人或者其他组织对其生产、制造、加工、拣选或者经销的商品,需要取得商标专用权的,应当向商标局申请商品商标注册。我们看不出关于商标的定义。相反,之中好像只是暗示着要取得商标专用权只有通过注册才能取得的意思。
本小节中,我就依据上述我引用的百度和大学教程对商标下的定义谈谈我对商标概念内含的理解:商标的概念主要是由生产经营者、商品或服务、标记这三个基本元素组成。我想,我如下关于商标概念由来的推论,不会让我陷入“是先有蛋,还是先有鸡”的?拙持腥ァ?br>
1、我们从有人以来开始进行推论:首先得有人,有人了才有生产经营者;有生产经营者了才可能生产出特定的商品或提供具体的服务;而商品或服务是用来交换的劳动产品,天然的物品也行,但得是用来交换的物品;有了特定的具体的商品或服务,为了交换才有标记,标记特定的商品或服务,进而标明商品或服务的提供者,没有用来交换物品的存在就没有标记。为此,我自认为:商标不能脱离生产经营者,不能脱离具体的商品或服务而存在。
2、从商品经济的发展情况来看,应该是先有商标,后来才出现的所谓注册、备案、登记等制度。我们中国的实际情况也证明是这样的一个过程,这个问题可能不需要所谓的引证,是公知的事实了。
我们办事情最好还是遵循一下自然形成的规律为好,不要有用法律来创造历史的想法,也不要去画一个蓝图,然后按图去创造。所以,我接着推论:未注册商标在先,注册商标在后;注册商标都是从未注册商标那里来的。这话有意义吗?
按是否注册,可将商标分为注册商标或未注册商标,那么什么叫未注册商标呢?不标识现实存在商品或服务的图形、文字等,可以叫未注册商标吗?我觉得这是不可想象的,会进入到商标、及商标法律制度的虚无主义。我的推论是:未注册商标是现实中存在的商品或服务的未注册的标记。就是说:注册商标和未注册商标都是现实中存在的商品或服务的标记。
没有生产经营者,就没有商品或服务,没有现实的商品或服务就没有商标,商标不能脱离现实的生产经营者,不能脱离现实的商品或服务而存在。
但不是所有的未注册商标都可成为注册商标;有些未注册商标可能被注册,成为注册商标;有些未注册商标不能被注册,成为不了注册商标。但不能因为未注册商标不能被注册,而否定它是商标。
未注册商标是什么,是不是:没有注册的商标叫未注册商标?首先要是商标才是未注册商标,是未注册商标才能去注册变为注册商标,这个思路不知道能不能得到一致性的赞同。如果赞同,那么不是商标就不能注册应该成立;因为,商品都不存在,怎么会有商标存在呢?皮不存,毛何以依附?
我的逻辑思维进程是这样的:是商标才能够注册,变成注册商标;不是因为注册了才成为商标;如果“商标”不是现实存在的商品或服务的标记,它就不是商标,不是商标就不能注册,成为注册商标,还取得所谓的专用权。那种认为注册了,就取得专用权的观念我认为不对,专用权不是将来使用的权利,而是现实中已经使用了,对这种使用权的排它性的保护。我称之为现实的保护,排它性的使用权。如果是对将来可能使用的一种保护,那么它现在还不是商标,不是商标的东西,作为商标来保护不是进入到了虚无主义吗?法律只保护现存的实实在在的社会关系,不是保护想象的,梦境般的关系。我们可以想想,一个现在还没有商品或服务的东西,被作为商标保护了,知识产权的智力性劳动就是这样体现出来的?想象一种商品或服务,自己没有能力去生产,却注册一个商标,还不让别人在特定的商品或服务上使用。这是一种限制,阻却行为。这种行为应该是有害的,而不是有利于社会的,法律不能保护这种有害于社会的行为。
有人会说了,法律给了他三年必须使用的安排。但我要说的是:它不是商标,为什么要保护呢?不仅不是商标,没有商品或服务的,它标记都不是。它标记什么东西呢?答:想象的东西。行吗?法律保护的是商标,而不是凭空想象的一种关系。如果一个小型的贸易性企业去注册一个航天器的商标,你们认为可行吗?
我陷入到了英美法系中的使用保护主义?答:不是!我的意思是:按我国的法律安排,似乎有使用了不注册不保护的倾向;但注册的商标,必须是使用的商标。这不同的!注册保护制度的好处就是强化注册的一个紧迫感,它的意义不在于鼓励不使用,只因注册而受到法律保护行为。但现实生活中,却起到了这种作用。
从来就没有有效使用的东西,不能称之为商标,不能将其作为商标受到法律保护。这是我的观点!
但是现实中出现了这样一些情况,并且已经作出了一些制度上的安排:一、国家商标局是这样操作的,对于企业,不管它是生产性的、还是经营性的,申报商标时,不管商标是否标记着特定的、现实存在的商品或服务,只要符合其它的法定注册条件,就会批准注册;二、个体工商户,只要提供营业执照,就可以自然人的名义,享受上述同样的注册条件;三、注册了,不管它是不是实际使用,就会受到法院和行政部门的保护。我上面提到的我正代理的台湾永逢公司案件就是这样受到上海浦东法院保护的:永逢公司是一贸易性公司,为泰国VIVA公司VIVA牌木丝水泥板在大陆的代理商,其于2006年在19大类05小类,水泥板、石棉水泥板等商品上,取得VIVA注册,目前为止,其仍然代理并由上海永沛公司合作经销着泰国VIVA公司的VIVA牌木丝水泥板,我的当事人没有通过其同意,从泰国进口了泰国VIVA公司生产的VIVA木丝水泥板进行销售。结果,上海浦东工商局、上海浦东法院均认定我的当事人构成商标侵权,认定我当事人销售的商品为侵权商品。由此,我百思不解,生产了对商品这个法律概念的思索,这也是我激发我写这篇文章的直接动因。
四、现实对我商标观的否定及我的迷惑
1、无论有没有商品或服务,申请注册是只要申请的类别中没有相同或近似的“符号”,不是法律禁止使用的“符号”就可以通过注册,取得商标注册证,俨然成了商标。
五、加强基本概念的法律化,夯实法律基础。2、只要注册了,不管有没有它是否是客观存在的商品或服务的标识,法院均会保护它。3、抢注不抢注,法院好像不闻不问,称:此事不归法院管?将当事人推向国家商标局。推给商标局也行啊,在商标局出相关的意见后再作判决嘛,可法院却不这么做,置当事人请求认定是否构成抢注的请求于不顾,判决保护所谓的注册商标。真不知道法院是不是依法办事,为什么不全面适用中国法律呢?
什么是商标,似乎很简单,曾几何时,这个简单的概念或叫命题,被搞乱了,把人搞糊涂了。商标是商品或服务的标志或标记,它的作用是区别商品或服务来源?由于出来的一大批没有商品或服务的“注册商标”,由于没有商品或服务的“注册商标”受到司法保护,这个定义可能不准了,可能过时了?
作为以从事知识产权为主要事务的律师,我与商标法律事务打了好多年的交道,我想比我从事商标法律事务时间长的人,专事商标法律研究的人多得很,但在当今中国,有谁能够为商标下一个准确定义呢?我不知道,有谁能有自信地说,他知道什么叫商标,并能够自信地说,他关于商标的基本概念是正确的呢?
为什么这么说,是基于这样的客观事实。法院的判决,包括北京中级、高级法院的判决在内,当然包括中国商标局在内了,说是没有特定的商品或服务的文字、图形等,也是商标,还是注册商标,有很多定论说还要受到《商标法》的保护,判决保护,行政保护。
这个基本的本质的概念不搞清楚,立法、管理、判决、侵权均无从谈起。为此,我想尽我的一点力量,作一些实务性的探讨。
一、综观我国的商标法律制度总结何为商标
何为商标,从我国有现在的商标法的实际出发,我只想在法定的范围内找定义,从现实的经济生活的习惯性来找定义,而不是从外国法律制度那里去找。
1、商标概念的异化
商标概念的如下异化,更促使我思考商标的概念,更使我急于找到自认为正确的概念和思维途径:
一是盛行一时,目标依然后劲十足的所谓“商标战略”:兵马未动,粮草先行;商品未出,商标先注(行)。为“商标”脱离商品而成在造了势,为异化商标概念制造了一个的思想或理论依据。
二是国家商标局接受商标注册申请不管你是否有特定的、现实存在的商品或服务。使这种异化的商标概念或商标变成了现实。三是法院判决只要注册就是商标,没有特定的商品或服务,同样受到保护。判决有商品或服务的企业承担所谓的侵权责任,如北京一中院出版的《知识产权诉讼实务研究》一书中关于保护从未使用的“注册商标千禧年”的判例。。。。。。为异化的商标概念或商标筑起了牢固法律保护屏障。
2、从商标的分类开始探求商标概念的尝试
为什么要这样,是因为众所周知:商标分为注册商标和未注册商标。未注册商标肯定是作商标使用的了,不然它肯定不能成为商标。但注册商标就不一定是作商标使用的了,一个文字或一个圈圈,只要注册了,就成了“注册商标”,因为注册了,好大的一部分人就认为,它就一定是商标了。
是商标才能注册,不是因为注册才成为商标(标记)的,如果这个问题还有疑问,也搞糊涂了,商标就完蛋了,乱一团了。
3、从现行的法律条文中找立法者心目中的商标概念
商标法第四条说得很清楚了:在生产或经营的商品上要享有专用权的,申请注册。。。。。明确告诉我们,立法者的逻辑思路:先有商品或服务,再有商标(标记),要享有专用权的要申请注册商标。我们现在的逻辑思路好像是:有商品才有商标,但反命题:没有商品就没有商标却似乎不成立了?我认为在商标法律的逻辑中,这个反命题不成立的话,正命题就难以为继了,现实告诉我们就是这样。没有商品,同样可注册商标,还受到各级法院、各级商标执法部门的保护,说是什么“注册商标”。商标都不是,怎么就成了注册商标了呢?我真搞不懂了。
4、对前述问题的原因分析
产生上述问题可能是因为:商标的有效使用非常简单,只要贴上去,就成为了商品或服务的标记。但是,我们没有想一想如果没有商品或服务,怎么去使用,怎么可以成为商品或服务的标记呢?没有商品或服务,怎么就成了商标了呢?商标是特定商品或服务的标记,不然标记什么呢?消费者怎么能够通过标记识别不同的生产者或服务提供者呢?怎么能够认标购货、享受不同的服务提供者提供的服务呢?
我本想说:任何商标都与特定的企业的特定商品或服务不可分地联系在一起,古今中外没有例外;但在当今的中国,我只有退一步说:任何有一定知名度的商标都与特定企业的特定商品或服务不可分地联系在一起,古今中外没有例外!
VIVA与泰国VIVA公司生产的木丝水泥板紧密地联系在一起,脱离了这家公司的这一特定商品,它就变成了“万岁”,不再、也不可能是商标了。
5、小结一次
铜陵市人民政府关于印发《铜陵市保障性住房建设管理办法》的通知
安徽省铜陵市人民政府
铜陵市人民政府关于印发《铜陵市保障性住房建设管理办法》的通知
县、区人民政府,市政府各部门,各企事业单位:
现将《铜陵市保障性住房建设管理办法》印发给你们,请认真遵照执行。
铜陵市人民政府
二○一一年九月二日
铜陵市保障性住房建设管理办法
第一章 总 则
第一条 为建立完善覆盖城乡、多层次住房保障体系,多渠道满足中低收入住房困难家庭的基本住房需求,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、原建设部等九部门《廉租住房保障办法》、原建设部等七部门《经济适用住房管理办法》、住房和城乡建设部等七部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》、《安徽省人民政府关于加快发展公共租赁住房的实施意见》、《铜陵市推进城乡一体化发展建设综合配套改革试验区方案》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内保障性住房规划、建设、供应、使用、管理及监督。
第三条 本办法所称保障性住房,是指政府投资或企业和其他机构在政策支持下投资建设,限定套型面积,按政府指导价出租、出售的政策性住房,包括廉租住房、公共租赁住房(含人才公寓)、经济适用住房等。
第四条 保障性住房供应,适应不同家庭住房支付能力的差异和保障需求,实行先租后售,租售并举。
第五条 保障性住房租售,实行申请、审核、公示、轮候制度。
第六条 市住房和城乡建设委员会是全市保障性住房的行政主管部门,牵头协调保障性住房政策、规划、计划、建设和管理工作,并对县(区)、开发区(园区)、企业保障性住房建设和管理进行指导、监督。市、县住房保障机构具体负责保障性住房的日常工作。
市发展改革、规划、国土、财政、物价、民政、人社、税务等部门负责保障性住房建设管理的相关工作。
县、区政府负责本辖区内政府投资保障性住房供应对象申请的受理、审核、复核、公示及监督检查工作。
第七条 市政府投资保障性住房的资金筹措、房源筹集、管理、维护和运营由市政府指定的机构负责。其他主体投资筹集的保障性住房,由投资人或其委托的机构负责管理和营运。
第二章 规划建设
第八条 保障性住房建设规划和年度计划由市住房和城乡建设部门会同辖区政府、市发展改革、规划、国土、财政等部门,结合我市经济社会发展状况、城乡总体规划、土地利用总体规划、人口状况、住房市场供求关系以及保障性住房的需求情况编制,报市政府批准后实施。
保障性住房建设应充分考虑住房困难群体对交通、就业、就学、就医等要求,合理安排区位布局。
第九条 保障性住房通过以下渠道筹集:
(一)市、县(区)政府直接投资新建、收购、改建、在市场长期租赁等;
(二)在普通商品住房、棚户区(危旧房)改造、征迁安置房等项目中配建;
(三)开发区、园区投资筹集;
(四)企业利用自用土地建设或闲置房屋改建;
(五)机构投资者或房地产企业投资筹集;
(六)其他渠道。
第十条 保障性住房建设用地纳入年度建设用地供应计划并优先保障。收回使用权的国有土地和储备土地,优先安排用于保障性住房建设。保障性住房建设用地可以划拨方式供应,也可以出让方式供应。
在普通商品住房、棚户区(危旧房)改造、征迁安置房等项目中配建保障性住房的,应在土地出让条件中对配建套数、户型面积、装修标准、交付时限等予以明确。
第十一条 保障性住房建设,以小户型为主。单套建筑面积,多层建筑控制在65平方米以内、高层建筑控制在75平方米以内。
保障性住房装修标准按照《安徽省保障性住房建设导则(试行)》执行。
第三章 资金和优惠政策
第十二条 保障性住房资金通过以下渠道筹集:
(一)上级安排的专项补助资金;
(二)财政年度预算安排的资金;
(三)土地出让收入的2—5%;
(四)公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后的全部余额;
(五)政府债券资金;
(六)企业债券;
(七)银行贷款;
(八)保障性住房租、售收入;
(九)其它资金。
第十三条 集中建设的保障性住房,免收城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金。
机构投资者或房地产企业投资建设用于长期运营的保障性住房,享受本条第一款规费减免政策。
第十四条 保障性住房建设和运营执行国家相关税收优惠政策。
第四章 准入条件
第十五条 符合下列条件之一的,纳入保障性住房的供应范围:
(一)具有本市城镇户籍的中低收入住房困难家庭。人均年收入不高于上年度本市城镇居民人均可支配收入的一定比例;在本市无住房,或家庭人均住房建筑面积低于15平方米且住房建筑面积不超过45平方米;
(二)具有本市农村户籍的中低收入住房困难家庭。人均年收入不高于上年度本市农村居民纯收入的一定比例;在本市无住房,或家庭人均住房建筑面积低于15平方米且住房建筑面积不超过45平方米;自愿放弃宅基地;
(三)新就业无房人员。应当持有大中专院校、职校毕业证书,自毕业时起未满5年;在本市签订2年以上就业合同,并缴纳社会保险;在本市无住房;
(四)来铜务工人员。应当在本市签订劳动合同并就业2年以上;缴纳社会保险2年以上;在本市无住房。
保障性住房申请人应当年满18周岁,具有完全民事行为能力。
第十六条 属下列情形之一的,不得申请保障性住房:
(一)已享受房改房、经济适用住房(安居房、集资建房),承租廉租住房、单位公房等政策性住房的;
(二)在申请前5年内转让自有住房、且超过本办法第十五条规定的住房困难条件的,但因特殊原因将原住房转让造成家庭住房困难的除外。
第十七条 符合住房保障条件的家庭,有下列情形之一的优先予以保障:
(一)城乡最低生活保障家庭;
(二)房屋征收范围内无经济能力回购产权调换房屋的被征收人家庭;
(三)具有本市城镇户籍、在房屋征收范围内居住,因公共利益被征收后,在本市内无其他住房的;
(四)政府引进的特殊专业人才和在铜工作的市级以上劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人、烈军属、四级以上残疾人员家庭;
(五)放弃计划生育政策指标,或家庭成员中有计划生育后遗症的。
第十八条 本办法实施前已登记申请经济适用住房的家庭,纳入保障性住房统一登记,仍按原规则轮候。
第十九条 市、县(区)政府投资筹集的保障性住房,面向具有本市城镇户籍的中低收入住房困难家庭供应,并逐步扩大到新就业无房人员和来铜务工人员等群体。市政府每年确定一定比例的保障性住房,分别用于解决新就业无房人员和来铜务工人员的住房困难。
县、区政府投资,在乡镇居民点建设的保障性住房,就近面向辖区内具有本市农村户籍、且自愿放弃宅基地的中低收入住房困难家庭供应。
开发区、园区、企业投资筹集的保障性住房,面向辖区、企业内符合条件的人员供应。
机构投资者或房地产企业投资筹集的保障性住房,面向所有符合条件的人员供应。
第五章 配租管理
第二十条 保障性住房配租面积与申请人的家庭人口、代际关系等相适应,原则上3人以下(含3人)户安排建筑面积50平方米以下住房,4人以上(含4人)户安排建筑面积65平方米以下住房,高层适当放宽5至10平方米。
第二十一条 本市城乡户籍家庭申请保障性住房,向所在的社区(村)提出,并提交下列材料:
(一)《铜陵市保障性住房申请表》;
(二)家庭成员身份证件、户口簿、婚姻状况证明;
(三)家庭经济状况核定证明;
(四)其他需要提供的材料。
社区(村)经初审公示后报街道(乡镇、办事处)、县区政府逐级审核公示。
第二十二条 新就业无房人员和来铜务工人员申请保障性住房的,向所在单位提出,并提交如下材料:
(一)《铜陵市保障性住房申请表》;
(二)申请人身份证、户籍证明文件、劳动(聘用)合同、社会保险缴纳证明等;
(三)其他需要提供的相关材料。
所在单位经初审公示后,连同《铜陵市保障性住房申请汇总表》、对申请人的组合租赁安置方案、对入住人员以及提供材料的真实性予以保证的担保书和收入核定证明、单位营业执照复印件等,报市人社部门审核公示。具体审核办法由市人社部门另行制定。
第二十三条 市政府投资建设的人才公寓,由市人社部门负责组织审核和公示。
第二十四条 审核单位应当对申请人住房状况进行核查,市、县房屋权属登记机构应当提供便利。
保障性住房申请人应当如实申报家庭住房、收入和财产状况,声明同意审核机关调查核实其家庭住房和资产等情况。
第二十五条 经公示无异议的申请人,由市、县住房保障机构按住房困难状况、申请的时间、选择的保障性住房位置和相应的户型和房源情况,确定轮候顺序。本市城乡户籍家庭与新就业无房人员、来铜务工人员、引进人才分别排队轮候。
新增房源达到入住条件后,由市、县住房保障机构依轮候顺序向符合条件的申请人发放配租确认通知书。领取配租确认通知书的申请人,应当在30日内到指定的营运机构签订《铜陵市保障性住房租赁合同》,租赁期限为3年。因就业地距离房源地远等原因,声明不签订租赁合同的,可以继续轮候。未按期签订合同的且不主动声明原因的,视为自动放弃,3年内不得再提出申请。
第二十六条 保障性住房租赁合同应当明确下列内容:
(一)房屋的位置、面积、结构、附属设施和设备状况;
(二)租金及其支付方式;
(三)物业管理、水电气、通讯、电视、电梯等费用的支付方式;
(四)房屋用途和使用要求;
(五)租赁期限;
(六)房屋维修责任;
(七)停止住房保障的情形;
(八)违约责任及争议解决办法;
(九)其他约定。
第二十七条 保障性住房租金标准参照同地段、同类别商品住房市场租金水平确定,由市物价部门会同市住房保障部门、市财政部门测算,按年度向社会公布。
承租保障性住房的,租金支出超过家庭合理承受能力的部分由政府给予租金补贴。不同收入家庭租金支出占家庭收入的合理比例,由住房城建部门会同统计、民政部门确定。
第二十八条 开发区、园区、企业投资筹集建设、面向园区和本企业职工出租的保障性住房,由其自行组织审核、公示、配租,租金自主确定。配租情况应当报市住房保障机构备案,纳入全市保障性住房信息系统统一管理。
第二十九条 承租人应爱护并合理使用房屋及附属设施,不得擅自对房屋进行装修。因使用不当造成房屋或附属设施损坏的,应负责维修或赔偿。
第三十条 成片建设的保障性住房小区,物业管理服务由营运机构组建或选聘的专业物业服务公司或专业管理机构承担。物业管理服务机构在选聘物业服务人员时,同等条件下,优先聘用小区住户。
普通商品住房、棚户区(危旧房)改造、征迁安置房等项目中配建的保障性住房,纳入小区物业管理范围。
持有最低生活保障证、低收入家庭救助证的申请人承租保障性住房的,物业服务费按本市相关规定执行。
第六章 出售管理
第三十一条 具有本市城镇户籍的承租家庭,在租住满5年后,可以按政府指导价购买保障性住房。保障性住房出售价格,按照届时同地段、同类别普通商品住房价格的80%确定,由市物价部门会同市住房保障部门、市财政部门测算公布。
第三十二条 购买保障性住房应当签订书面买卖合同,明确出售价格、付款方式以及双方的权利和义务,付清全部房款后,向房屋登记机构申请办理房屋登记,权属证书附记栏内标注“保障性住房”,享有有限产权。
第三十三条 个人购买的保障性住房在向政府主管部门或相关建设单位付清房款满5年后方可上市转让或者出租,上市时,应当按届时同地段、同类别普通商品住宅价格和购买价格之间差价的20%缴纳增值收益,取得全部产权。
第三十四条 开发区、园区、企业、机构投资者建设的成套保障性住房,5年后方可分户出售,并执行本规定的出售价格和有关管理规定。
第七章 退出管理
第三十五条 承租人租赁合同期满需要续租的,应在合同期满前3个月提出续租申请,经审核符合条件的,签订续租合同。
第三十六条 承租人通过购买、获赠、继承等方式在本市内获得其他住房的,或在租赁期内超过政府规定的收入标准的,或不在本市就业和居住的,应当退出保障性住房。
承租人确有特殊困难不能退出的,经市、县住房保障机构审查同意,可以申请最长不超过6个月的延长期。延长期内,停止发放租金补贴。
第三十七条 保障性住房承租人有下列行为之一的,一经查实,立即解除租赁合同,收回保障性住房,5年内不得申请保障性住房:
(一)采取提供虚假证明材料等方式骗取保障性住房的;
(二)转租、转借的;
(三)改变保障性住房结构或使用性质的;
(四)无正当理由连续空置6个月以上的;
(五)拖欠租金累计6个月以上的;
(六)在保障性住房中从事违法活动的;
(七)违反租赁合同约定的其他情形。
采取虚假资料等方式骗租保障性住房的,依有关规定处以罚款。
第八章 监督管理
第三十八条 市、县(区)住房保障机构应当组织对承租或购买保障性住房人员履行合同约定的情况进行监督检查,有关单位和个人应当予以配合,如实提供资料。在监督检查中,住房保障机构有权采取以下措施:
(一)2名以上工作人员在至少1名成年家庭成员在场的情况下,检查保障性住房使用情况;
(二)对违法违规行为予以制止并责令改正。
第三十九条 市、县住房保障机构应当建立保障性住房档案,详细记载规划、计划、建设和住房使用,承租人和购房人的申请、审核、轮候、配租、出售以及违法违约情况等有关信息。
第四十条 承租人隐瞒或伪造住房、收入等情况,单位为申请人出具虚假证明材料,骗取保障性住房的,由有关部门对承租人和直接出具虚假证明材料的主管人员及直接责任人依法依纪追究责任。
第四十一条 房地产中介机构接受委托,代理保障性住房转借、转租,或者代理未经审核同意的保障性住房转让的,由相关部门依法对其进行处理。
第四十二条 保障性住房的规划、计划、建设、分配、使用和管理工作接受社会监督。有关部门接到对违法违纪行为进行投诉、检举的,应当依照各自职责及时核实并作出处理。
第四十三条 住房保障机构及其主管部门、其他有关行政主管部门工作人员违反本办法规定,玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿或者侵害保障性住房申请人、承租人、购买人合法权益的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,移交司法机关依法追究其刑事责任。
第八章 附 则
第四十四条 本办法自发布之日起施行,有效期五年。市政府原发布的保障性住房相关政策与本办法不一致的,执行本办法。